本次(ci)住房信貸政(zheng)策調(diao)整，對剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的。
(資料圖)
傳統樓(lou)(lou)市旺季“金九銀(yin)十”到來(lai)前夜，樓(lou)(lou)市重磅金融(rong)支持(chi)政(zheng)策落(luo)地，購房門檻、成(cheng)本將明顯(xian)降低。
8月31日晚間，中國(guo)(guo)人民銀行(xing)、國(guo)(guo)家金融(rong)監(jian)督管理總局連發兩份通(tong)知(zhi)，一份為《關(guan)于調(diao)整優(you)化差別化住房信貸政策(ce)的通(tong)知(zhi)》，另(ling)一份為《關(guan)于降低存量首(shou)套住房貸款利率有(you)關(guan)事項的通(tong)知(zhi)》，以支持各地因(yin)城施策(ce)用(yong)好(hao)政策(ce)工具箱(xiang)，引(yin)導個人住房貸款實際首(shou)付比例和利率下(xia)行(xing)。
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根據(ju)《關于調整(zheng)優化(hua)差別化(hua)住房(fang)(fang)(fang)信貸政策的通(tong)知》，全國商業性個(ge)人(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款最(zui)(zui)低(di)(di)(di)首付(fu)(fu)款比(bi)例不(bu)再區分“限(xian)購”城市和不(bu)實施“限(xian)購”城市，統一為首套(tao)住房(fang)(fang)(fang)商業性個(ge)人(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款最(zui)(zui)低(di)(di)(di)首付(fu)(fu)比(bi)例為不(bu)低(di)(di)(di)于20%、二套(tao)房(fang)(fang)(fang)不(bu)低(di)(di)(di)于30%。此外，二套(tao)房(fang)(fang)(fang)利(li)率下限(xian)調整(zheng)為不(bu)低(di)(di)(di)于LPR加20個(ge)基點，首套(tao)房(fang)(fang)(fang)利(li)率下限(xian)仍為不(bu)低(di)(di)(di)于LPR減20個(ge)基點。
鏡鑒咨詢創(chuang)始人(ren)張宏偉表示“政策(ce)力度不(bu)小”。其指出，“首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例降(jiang)至(zhi)兩成”是(shi)2008年以(yi)來(lai)第二次(ci)全(quan)國范圍內做如(ru)此調整。其次(ci)，首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例尤其是(shi)二套房首(shou)付(fu)(fu)比(bi)例降(jiang)至(zhi)最低(di)三成，與前幾(ji)天(tian)的(de)首(shou)套房“認(ren)房不(bu)認(ren)貸”形(xing)成政策(ce)組(zu)合(he)拳，有助于降(jiang)低(di)購房門檻(jian)，盤活(huo)(huo)一(yi)(yi)(yi)線城市(shi)、強二線城市(shi)的(de)改善需求。“這些城市(shi)的(de)改善需求群體還(huan)是(shi)有購買力的(de)，一(yi)(yi)(yi)旦被(bei)激活(huo)(huo)，一(yi)(yi)(yi)、二手房市(shi)場將會(hui)活(huo)(huo)躍起(qi)來(lai)。”
在(zai)利(li)率高點入市(shi)的購房(fang)者，房(fang)貸(dai)(dai)壓(ya)力也將獲(huo)得有效緩(huan)解(jie)。《關于降低(di)存量首套住房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率有關事項(xiang)的通知(zhi)》稱，自2023年9月25日起，存量首套住房(fang)商業性個人(ren)住房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)的借款(kuan)人(ren)，可向承貸(dai)(dai)金融機構申請新(xin)發放貸(dai)(dai)款(kuan)，以置換其此前的房(fang)貸(dai)(dai)；貸(dai)(dai)款(kuan)人(ren)還可向承貸(dai)(dai)金融機構協商變(bian)更原合同約(yue)定的利(li)率水平。
無論(lun)是新發(fa)放貸(dai)款還是變更原(yuan)(yuan)合同約定(ding)的利率(lv)水(shui)平，新的利率(lv)水(shui)平均由(you)金融機構與借款人自(zi)主(zhu)協商(shang)確定(ding)，但(dan)在LPR上的加點幅度不得低于(yu)原(yuan)(yuan)貸(dai)款發(fa)放時(shi)所(suo)在城市的首套(tao)房(fang)商(shang)業性房(fang)貸(dai)利率(lv)下(xia)限。新發(fa)放的貸(dai)款只能用于(yu)償還存量首套(tao)房(fang)商(shang)業房(fang)貸(dai)，且(qie)仍納(na)入(ru)商(shang)業性房(fang)貸(dai)管(guan)理。
對(dui)此，中(zhong)國人(ren)民(min)銀(yin)行、國家金融監督管理總局有(you)(you)(you)關負責人(ren)解釋稱，近年來(lai)我國房地產市場(chang)供求關系發生了重(zhong)大變(bian)化，借(jie)款人(ren)和(he)銀(yin)行對(dui)于有(you)(you)(you)序調整優(you)化資產負債均有(you)(you)(you)訴求。降低存量(liang)住房貸(dai)款利(li)率，對(dui)借(jie)款人(ren)來(lai)說，可(ke)節約利(li)息支(zhi)出，有(you)(you)(you)利(li)于擴大消費和(he)投資。對(dui)銀(yin)行來(lai)說，可(ke)有(you)(you)(you)效減(jian)少(shao)提前還貸(dai)現象，減(jian)輕(qing)對(dui)銀(yin)行利(li)息收(shou)入(ru)的影響。同(tong)時，還可(ke)壓(ya)縮違規使用經營(ying)貸(dai)、消費貸(dai)置換存量(liang)住房貸(dai)款的空間，減(jian)少(shao)風險隱患。
據第一財(cai)經，存量(liang)首套(tao)住房商業性個人住房貸款利(li)率調整后，幾千(qian)萬戶、上億居民(min)的(de)財(cai)務負擔會有明顯(xian)下降，平(ping)均降幅大約(yue)為0.8個百分(fen)點。以100萬元、25年期、原利(li)率5.1%的(de)存量(liang)房貸為例(li)，假設(she)房貸利(li)率降至4.3%，可節約(yue)借款人利(li)息支出每年超5000元。
上(shang)述(shu)負責人(ren)強調，“中國人(ren)民銀行、金融監(jian)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持(chi)鼓勵銀行與借(jie)款(kuan)人(ren)協商調整存量首套住(zhu)房貸(dai)款(kuan)利(li)率。鼓勵銀行以發布公告、批(pi)量辦(ban)理(li)等(deng)方式(shi)，為借(jie)款(kuan)人(ren)提供更為便利(li)的服務。“
存(cun)量房(fang)房(fang)貸利(li)率下調是市場(chang)期(qi)(qi)待已久的政策(ce)。招商銀行(xing)在8月(yue)28日(ri)的中期(qi)(qi)業(ye)績會上稱，“存(cun)量房(fang)貸利(li)率下調是大概(gai)率事件，已經制(zhi)定了相(xiang)應(ying)的預案，但還沒有最終的方案。”農業(ye)銀行(xing)、建設銀行(xing)則在8月(yue)31日(ri)晚間火(huo)速發布(bu)公告，稱“將依法有序推進降低(di)存(cun)量首套(tao)住(zhu)房(fang)商業(ye)性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)貸款利(li)率工作”。
值得注意的(de)是，近期，地(di)(di)方(fang)性樓市支持(chi)政(zheng)(zheng)(zheng)策密集落(luo)地(di)(di)，信貸方(fang)面(mian)的(de)支持(chi)政(zheng)(zheng)(zheng)策尤其(qi)明顯。僅8月30日至31日兩天內，廣州、深圳、中山、惠州、東莞等4個(ge)大(da)灣區城市落(luo)地(di)(di)了(le)“認房不認貸”政(zheng)(zheng)(zheng)策，湖北武(wu)漢也(ye)成為中部省(sheng)會城市中首個(ge)落(luo)地(di)(di)“認房不認貸”的(de)城市。
信貸(dai)支持(chi)(chi)將極大激發和釋放購買(mai)力，中國(guo)人民銀行、國(guo)家金融監督管理(li)總局連夜(ye)發布的上述兩份(fen)《通知》則把(ba)政策支持(chi)(chi)力度推(tui)到高點。有業(ye)內人士稱，全國(guo)性的政策效應遠大于城市級(ji)政策。
克(ke)而瑞廣佛區域(yu)首(shou)席分(fen)析師肖文曉表示，本(ben)次住房信貸政策調整，對(dui)剛性及改(gai)善(shan)(shan)性住房需求的(de)支持力度都是(shi)空前的(de)，如能在全國大范圍落(luo)地(di)，居民(min)購房需求預(yu)期有(you)望得(de)到迅(xun)速改(gai)善(shan)(shan)，從而扭轉(zhuan)二(er)(er)季度以來市(shi)場一路下行的(de)頹勢。預(yu)期“金九銀十”全國樓(lou)市(shi)供需活躍將會有(you)效提(ti)升，一二(er)(er)線(xian)城市(shi)房價有(you)望率(lv)先筑底回(hui)穩，成交量復(fu)蘇回(hui)暖可期。
某房企(qi)華(hua)南(nan)片區營銷(xiao)總監就在朋友圈透露(lu)，項目在當天迎來“爆單之夜(ye)”，有多套房源認購。
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