從去年開始，隨著韓國基準利率急劇上升，房地產市場陷入低迷，入市新房積壓嚴重，房地產企業財務狀況堪憂，銀行壞賬風險不斷累加；二手房市場同樣成交萎縮，特別是受到長租市場欺詐行為拖累，下半年不排除發生房價第二次大幅下滑的可能性。

據韓國國土交通部數據，以今年2月末為基準，韓國未出售新建住宅數達7.54萬套，比一年前增加了約2倍。受新房銷售不振影響，房地產企業財務狀況持續惡化，特別是中小企業。據韓國銀行統計，韓國連續3年營業利潤無法負擔貸款利息費用的中小房地產企業占比已達15%，比一年前上升了4.2個百分點。今年1月份至4月份，申報停業的房地產企業已達1080家。

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與此同時，韓國四大商業銀行的房地產貸款規模持續膨脹。截至2022年年底，四大商業銀行為房地產企業提供的貸款余額達15.27萬億韓元(1元人民幣約合191韓元)，比一年前增長了3.36萬億韓元，創下2013年以來的最高值。在高利率狀況長期化、新房銷售持續低迷的背景下，商業銀行已經預見到壞賬風險加大的可能性，開始主動提升自身防御能力。截至今年一季度末，四大商業銀行壞賬準備金轉入額達到7594億韓元，比一年前增加了14倍以上。

國家政策銀行也開始著手應對房地產金融風險。韓國產業銀行日前宣布中斷部分“地區開發房地產項目融資”。相對于傳統的以借款企業的整體信用度和擔保能力為基礎進行的擔保貸款，項目融資更側重于行業的未來收益性。目前，居住設施開發項目已被產業銀行排除在項目融資核準范圍之外，說明在韓國金融機構眼中，韓國房地產市場未來風險已大于收益。

韓國的二手房市場同樣不容樂觀。據首爾房地產信息廣場統計，今年3月份，首爾公寓的實際交易量為2980套，遠不及往年3月份少則三四千套、多則八九千套的交易量，但這已是2020年8月份以后的最高交易量。盡管一些媒體預測韓國二手房市場已到了由跌轉漲的臨界點，但大多數韓國人仍不急于出手購買，市場觀望氣氛濃厚。

一種稱為“傳貰”的租房制度近年來快速推升了韓國房地產市場的熱度。該制度要求租方將房價的30%至80%作為保證金交給房主，按合同約定可以少繳甚至不繳月租，租期一般為2年至3年，期滿后房主需全額退還保證金。

傳貰雖是租房制度，實際上與購房息息相關。例如一個房產投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房，但通過傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。

加之近期韓國接連爆出房主因財務狀況惡化，將已抵押給債權人的房產再次以傳貰方式出租，騙取租客押金的案件。韓國人選擇傳貰租房越來越謹慎，租客越來越難尋找，導致押金額大幅下滑，房主因無法償還到期租客的押金陷入窘境。

在這種情況下，韓國出現了一個奇怪現象，房主因無力支付傳貰押金，需每月向租戶支付一定的金額，形成一種“逆向房租”。而且韓國長租市場無法返還傳貰押金的比例有不斷提升的趨勢，部分房主迫于租戶資金返還壓力或無力承受“逆向房租”，只得選擇廉價出售房產，傳貰制度對房地產市場的反噬作用正在顯現。

很多專家預測，傳貰欺詐受害問題和“逆向房租”問題在下半年可能繼續“發酵”，韓國房價在跌落第一個低谷之后，很可能被廉價拋售帶落至第二個低谷，發生“雙谷衰退”的可能性不能排除。

楊 明(來源：經濟日報)

楊 明

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