與跨省游快速復蘇相反，京郊民宿在這個春天卻遭遇到了“寒流”。在過去的一周，北京商報記者走訪包括懷柔等在內的遠郊區調查發現，周末客流下降已經成為大部分民宿主面對的難題。面對跨省游復蘇帶來的客流分流，京郊民宿紛紛開啟降價、包餐模式吸引客流。與之相對應的，是租金成本的居高不下。一邊收入降低，一邊租金逐年上漲，也迫使京郊民宿主們尋找未來。

訂單慘淡

(資料圖片僅供參考)

“春末，天氣逐漸暖和起來，應該正是來京郊度假的好時節。可是現在快到‘五一’了，還沒有收到什么訂單。”北京市懷柔區渤海鎮點翠客棧皮革小院主理人楊林一邊說著，一邊查看著訂單。

據楊林回憶，去年及前年的京郊民宿市場十分火爆，一到周末和各個節假日，院門口就停滿了入住客人的車輛，三四個家庭一起拎著行李，帶著各種食材，相約來京郊度假。對比如此光景，今年的京郊民宿板塊就顯得暗淡了許多。“與前兩年相比，今年周末客流量同比下降約60%-70%。”楊林談道。

同樣的情況也發生在懷柔區渤海鎮另一家民宿“一撇陽光”里。“去年的這時候，‘五一’假期的房間早就已經全部訂完了，周末房間也是滿的，我們不可能像現在這樣坐在民宿里聊天。但今年情況大不一樣，目前為止我還沒有接到‘五一’的訂單，客流損失超過了一半。”“一撇陽光”主理人張曉榮坦言。

在北京的民宿圈有句俗話叫“北京民宿看懷柔，懷柔民宿看渤海”。在擁有超過400多家鄉村民宿以及400多套院落的渤海鎮，楊林和張曉榮遭遇的境況是許多京郊民宿主的一個縮影。

“跨省游恢復后，很多游客都去了外地游玩，三亞、大理等旅游城市的民宿十分火熱，京郊民宿來的人就少了。京郊民宿大部分是北京客源。”張曉榮談道。

在懷柔區渤海鎮政府旅游服務中心主任彭興金看來，前三年的旅游消費都留在了北京市內，所以京郊的民宿板塊十分火爆。在跨省游、出境游重啟后，不少游客都會有出去走走的意愿，所以這也就對京郊的民宿市場產生一定的影響。

據途家民宿數據，截至4月10日，今年“五一”期間京郊民宿預訂量同比2022年下降近兩成。隨著跨省游、出境游的火熱，旅游選擇更加多樣化，這也助推京郊民宿價格回落至理性區間，平均間夜價格同比下降近四成。

降價引流

“現在我能做的也就只有調價位，準備把價格調低一倍再試試。”張曉榮表示。

面對客流量的下降，像張曉榮一樣選擇降價的民宿主還有不少。蘆廬·宿的相關負責人告訴北京商報記者：“最近周末的預訂還可以，平時陸陸續續地有訂單進來，但和去年同期是無法比的。跨省游的恢復確實對京郊民宿市場有一定的分流，所以我們也為吸引客人把房價降低了大概25%-30%。”

張曉榮表示，“前年、去年‘一撇陽光’的周末整租價格平均在5500-5800元左右，今年我們調整了，周末降到了4000元左右”。

“我從來沒有賣過周末3000元的房，前兩年周末基本都在5000多元。”北京也舍民宿老板桑也行說道，“實在是不愿意降價，但從目前看也沒有其他好辦法。”

據木鳥民宿數據，4月1日-10日，平臺京郊民宿訂單達到3月全月的50%，平均訂單金額在千元左右，而去年同期的平均訂單金額在1580元。

除了降價，之前基本以整院包租為主的民宿，現在也開始接受拆分按間銷售的模式。楊林表示，“像去年我們的民宿多以整租為主，今年客流少了，只能調整按照單間的房屋出租”。花筑·城墻大院民宿楊老板也說道，“整包的比前兩年少很多，以前的周末是不可能按單間出租的”。

整租改散賣后，不少民宿還增加了許多附加服務，這其中就包含了餐飲服務。“以前基本沒有民宿會包餐食，并且前兩年，游客都是整院租，很多客人都是自己帶食材來民宿進行烹飪，民宿只負責提供基本的調料、米面等。”楊林談道，“但今年更多情況是，我們正在考慮把餐食和活動內容包含在房價之中，讓游客達到預算可控的周末出行。”

商家退縮

房價降了，附加服務多了，只好犧牲掉利潤。

“現在房價不直接降的話，就要用自己的成本內卷，犧牲利潤，進行變相降價。”說罷，楊林便拿出他的“小賬本”，給北京商報記者算了一筆賬：“按去年均值房價3000元、120天左右的運營日期來計算，一年的房費大概在36萬元左右，運營成本大概占20%-25%，最后的利潤在28萬元左右。而今年改散賣后，按單間售賣價格899元/間來計算，除去包餐、包活動的價格后還剩400元左右，再除去人工成本以及電費，利潤就剩下100-200元了，投資回報周期也就相應拉長了不少，但具體還要看入住天數的情況。”?

提供的服務多了，但是租金卻沒有降。楊林還告訴北京商報記者：“在2021年京郊民宿市場最火爆的時候，懷柔區四間客房的民宿租金一年在1.5萬-2.5萬元之間，2022年就漲至2.5萬-3.5萬元，今年就要超過3萬元。甚至在一些地段較好的區域，例如六渡河2022年的租金在4萬-5萬元，今年則漲到5萬-6萬元。”租金的壓力也是現在部分民宿主選擇“退縮”的原因。

“我身邊的不少老板因為生意下降、成本升高，認為民宿不是一筆好買賣，所以就打算開始做轉讓。他們有的投資兩三百萬，但是三年五年回不了本，并且還牽扯一些精力，所以就選擇了放棄。”桑也行說道。

理性轉型

當一切回歸理性之后，留給民宿的就是差異化發展。

“前三年，北京的鄉村民宿無論從政策還是市場來看，都有很好的發展前景，所以很多人看到商機便開始投資做起民宿，從數量上來說增長得非常快。但今年以來，客源的減少也讓京郊民宿市場進入到新的洗牌期，價格也逐漸開始回歸‘理性’。”彭興金繼續分析道，“所以這就倒逼民宿去增加特色的內容，豐富自身內涵。”

“因為我自己就是做酒店的，所以可以請到市里高端酒店的廚師來民宿做中西餐，以此吸引更多的客人，未來我們還打算推出西式早餐等。”談及自已民宿的優勢，桑也行說道。

同樣，楊林也在加碼“上新”附加產品。“我們主要以親子為主，與‘一起造生活社’進行聯盟，推出皮藝、木工、扎染、編織、手工皂等手作活動，是以不同時期、不同節氣為主題的一種連貫性手作活動，開發孩子們貼近鄉村、貼近自然的興趣與愛好。”

彭興金表示，過去三年，北京京郊民宿市場供不應求，不缺生意，但今年以來，短期內會有因市場調節而存在的小低谷，此時更需要各民宿通過轉型來做出自己的特色，提高服務品質，用文化內涵來吸引客人前往，而不是坐等客人自己上門。（記者 吳其蕓）

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責任編輯：Rex_11