环球讯息：行政调解介入半月后南苑新村13年旧改迎来新进展

2010年4月，南苑新村被列為深圳城市更新首批8個舊住宅小區改造項目之一。視頻截圖

南苑新村區域圖(來源于高德地圖)

(資料圖)

2023年2月8日，華叔搬離南苑新村已有10年。在租住的老舊出租屋面對鏡頭時，老人脆弱得仿佛一個孩子，“有一天晚上我夢到我回到了新建好的南苑新村，我怎么也做了這個夢呢?”他沒忍住擦了擦眼淚說:“我想回家”。

南苑新村舊改項目，這座城市中心的荒廢之地，像是南山區的一道傷疤，13年仍未結痂。

這座始建于1983年的小區，有1300余戶居民。2010年4月，《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》公布，南苑新村等8個舊住宅區被列為首批項目，項目占地面積約7.9萬平方米。列入城市更新計劃至今已約13年，由于20戶業主未簽約，項目仍未進入實施階段。已簽約的1300余戶業主，因為項目遲遲無法推進而有家難回，更有老人在等待中遺憾離世。

已簽約的業主們仿佛都坐在一條看不到對岸的船上，岸的那頭是家，但船始終在原地打轉。

據了解，自3月30日行政調解正式啟動后至今，已有數戶業主成功實現調解簽約，一戶業主正式終止調解。按《更新條例》相關規定，調解終止即按計劃啟動行政征收。

被迫成為深漂

“不能再這樣流浪下去了”

在南光路105號，“躺”著一座幾近廢墟的小區——南苑新村。

“拆了嗎?”“拆了。”“拆完了嗎?”“沒有。”“什么時候能拆完?”88歲的老人，一次摔跤就能要命的年紀，華叔卻仍在為小區舊改的事情奔波。這兩年他逢人便問南苑新村的舊改進展，但得到的回應大多數是沉默、無解。

“1984年房子剛蓋好我就搬進來了，我是比較有資歷的老黨員了，老業主們對我還是很尊重的，也是對我很信任。”提到過去批準改造的日子，他說自己仍然記得很清楚，“1980年4月10日。”

“是2010年4月10日。”坐在隔壁的吳叔提醒他。

“嗯對。”華叔笑了下繼續說，“當時我們很多老業主一起簽的，大家簽好就很快地搬出去了，為早日改造騰位置。”只是令包括華叔在內的所有業主沒有想到的是，從76歲等到88歲，從古稀等到耄耋，他在外流浪近13年無家可歸。他有點后悔當時的配合，“如果晚點搬出來，或許能在家里多住幾年。”

畢竟對于88歲的老人來說，人生沒有多少個13年可以等待了。如今的華叔看起來精神矍鑠，“微信上說身體好沒有毛病的人，一旦得病就是大病，可能還死得早。但像我老伴那樣每天吃藥的，說不定還沒事兒，很難說啊。”聊起年紀，華叔的語氣略顯疲憊，“他們這些年輕人說句老實話，再活二三十年還能等，但是我們等不了。”

人都是念舊的，一輩子沒怎么買過房的華叔只有這一套單位分配的房子，那還是上世紀80年代在為祖國的航空事業拼搏時住進來的，一住就是半輩子。

曾經，華叔興奮得想好了未來的新家要多選5平米，那時在簽約的合同書上寫著老業主多買5平米可以優惠，那可能是老人家第一次動買房的想法，僅僅是5平米。如今，他只有一個念頭，“回家!我想回家，不能再這樣流浪下去了，再么樣都是自己的家。”

父親沒能再住回原來的家

“現在有時家里人多只能住酒店”

“我是華叔看著長大的。”已經40歲的馮大哥，1988年便搬來了南苑新村，這里是他成長的地方，裝載著他兒時的記憶，他在南苑新村成家，有了孩子，也因為南苑新村的舊改對未來有了期待，但13年過去只剩下了無奈。

如果說華叔是第一批“來深建設者”，那么馮大哥便是第一批“深二代”。上世紀80年代的南苑新村，是深圳起步時期的見證者和親歷者，這里住著一批為深圳貢獻了大半生的老干部專家，也成長出一批新時代的深圳本地人。但時間仿佛在這里按下了暫停鍵，南苑新村在深圳的飛速發展期被遺忘在過去。

走進如今的南苑新村，你很難想象這里是深圳的城市中心，植物在這里得到了原始野蠻的擴張，藤蔓從一樓爬到六樓，遠遠看去像是一棟樓從中裂開；原本小區的內部道路被雜草侵占，植物的種子被風帶到每一個可以扎根的地方。可能是得益于野蠻生長的肆意，在南苑新村西區8棟樓下面，馮大哥小時候種的龍眼樹已經有三四層樓那么高。

“那是我小時候吃龍眼吐出來的核，隨便種在門口沒想到真的長了出來。”2010年，馮大哥的兒子出生，或許那個時候他有想過以后帶著自己的孩子去摘龍眼吃，但這個愿望到底無法實現。

“沒有辦法和小孩分享我的童年，其實很想和小孩說爸爸以前在那里種樹，想帶他去看看。”提起小孩，馮大哥的笑容略顯苦澀，“兒子出生沒多久我們一家就在外漂泊，當時孩子剛出生以為能換新房還很開心便早早地簽約了，現在兒子都上初中+了還沒有住進去。”

對馮大哥來說，南苑新村的意義不僅是他心心念念的家，還是他能否和家人團聚的希望。

2016年，馮大哥的父親去世，那個能和馮大哥一起分享龍眼的父親沒能再住回原來的家。如今67歲的母親和妻子在香港陪孩子讀書，只留馮大哥一個人在深圳打拼。“不是不想回來，回來沒有地方住。”相比兒子，馮大哥是幸運的，他的孩子童年只能蝸居在香港10多個平米的小房子里，哪怕回到深圳，也只能住早年馮大哥買的不到40平米的小公寓。“以后媽媽和老婆肯定是要回來的，現在有的時候家里人多只能去住酒店。”馮大哥說，疫情那段時間差不多有四年沒見過兒子，以后搬進新房里兒子就可以經常回來，一家人能夠在一起才叫做家。

婚房一等便是13年

“只能給相親對象畫餅”

“如果當時房子賣了再買兩套小房子，現在也不會這樣。”人生如果有如果，孫大姐可能并不會選擇“等待”這條道路。

孫大姐的兒子今年已經30多歲了，沒有結婚，沒有女朋友，她把兒子單身的一部分原因歸結到沒有婚房上，“我兒子這個年齡結婚確實需要房子，但是我們又買不起，這幾年都很為這件事著急。沒房找對象都很難，像他這樣的中年人深圳有好多，沒有房子就沒有競爭力。”但孫大姐并非沒有實力，她確實在南山中心區曾擁有過一套房子，只是舊改了13年之久，“我和人家說我這兒有個1000萬的房子正在蓋著呢，這不是畫餅嗎。”

13年前，南山中心區的房價只有2萬-3萬，彼時孫大姐曾有過計劃把南苑新村老小區的房子賣掉換套新房。換房的主要原因是房子太“破”，由于房子的建筑材料里有海砂導致房屋質量不達標等問題，孫大姐曾試圖在舊房子墻上釘釘子，卻掉了大片墻皮，但一紙舊改規劃改變了她的換房計劃。

“當時想著這里改建等著回來就有新房住了，這個位置又好。”這樣的想法讓孫大姐不假思索便簽約了舊改。

位置好，生活便利，這也是華叔、黃大姐等眾多老業主們難以割舍的原因。南苑新村距離桃園地鐵站A口步行距離僅350米，桃園地鐵站是1號線和12號線的換乘站，可以到達福田、寶安等片區；小區北面是荔香公園，南面是深圳(南山)中加學校，西面為深圳市南山區人民醫院，東面是深圳大學(粵海校區)，小區周邊還有南山區政府、南山博物館、購物中心等等配套。

13年過去了，片區的房價已經漲到了10萬上下。“現在想在這個地段搞到新房難啊。”孫大姐最大的心愿就是希望兒子能等到婚房，她不想兒子到結婚還在外面租房住，“我們現在就是迫切地想政府管管我們，什么時候能開工?真不希望孩子都當上爺爺了，還沒住上那個拆遷的房子。”孫大姐苦笑著說。

70歲老人搬了七八次家

“今年又要等一年?”

2020年12月30日，深圳市第六屆人大常委會表決通過《深圳經濟特區城市更新條例》，該條例指出，深圳舊住宅區簽約面積與簽約人數雙95%后可施行征收，2021年3月1日起正式執行。

“不用怕那20多戶‘釘子戶’了。”在政策出臺之后，南苑新村的老業主們都很興奮，南苑新村舊改項目早已達到雙95%的標準，這意味著，過去雙100%政策導致的城市更新速度慢效率低的問題將很快得到解決。雙95%新法的推出，保護了絕大多數更新項目簽約業主的合法權益，在政府的介入下，業主們認為項目應該可以很快地啟動實施。

但從2021年等到2022年，南苑新村仍未見拆遷跡象。

“房東今年要漲房租，我可能又要搬家了，我已經搬了七八次家了。”今年已經70多歲的吳叔是個退休的高級工程師，他的晚年生活卻被迫進入“流浪”“漂泊”。

88歲的華叔和70多歲的吳叔作為業主代表，經常奔波在政府和項目之間。在業主們不斷努力和社會各界的推動下，2022年11月14日，深圳市規劃和自然資源局發布了《南山區南頭街道南苑新村城市更新單元規劃》。這一專規讓南苑新村的老業主們都很開心，事情終于有了進展。但從11月等到次年2月，3個月過去了項目仍未有進展。

吳叔談到項目進展時頗為無奈:“前幾年說雙百簽約才能啟動，這兩年已經下了個雙95%，還是遲遲未動。去年一個勁兒地找才把這個規劃公示了，那今年是不是又要再等一年?”而令他更擔憂的是，政府介入還要和“釘子戶”談，這個流程就很久，談完了再啟動征收，再拆遷，再動工，可能等的不止一年。

專家說法

南苑新村涉及眾多公共利益

拆遷困局解決迫在眉睫

據《深圳經濟特區城市更新條例》規定——舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于95%，可以施行征收。截至2022年底，南苑新村已簽約1300余戶，簽約率超98%，剩余未簽約20余戶，其中仍有個別留守戶在場內居住。

“小部分業主法制觀念淡薄，以為有產權就不能被征收，就可以拒絕搬遷。”中國房地產業協會城市更新研究中心首任主任、深圳市城市更新開發企業協會創始會長、廣東安云更新律師事務所管委會主任耿延良指出，南苑新村面臨的拆遷難題中，小部分拒拆業主的法律意識淡薄是因素之一。

在接受記者采訪時，耿延良同時呼吁，政府有關部門介入是解決問題的主要方法。“其實，無論國家層面的土地管理法還是深圳的城市更新條例，都對涉及城市功能改造等公共利益的拆遷，賦予強制征收的權力。”耿延良進一步指出，開發商所投資的城市改造項目是屬于公共利益的需要，政府內部和法制部門有權及時介入。

在他看來，城市更新項目涉及城市建設的質量提升，事關千家萬戶的生活改善，關乎大多數已經搬遷業主的合法權益的維護，不應該久拖不決。而南苑新村舊改問題長期得不到解決，同樣嚴重影響深圳的營商環境和法制環境。

對于南苑新村舊改久拖不決的困境帶來的影響，有業內人士認為，“對開發商來說，增加了大量的成本，尤其是在當前房地產形勢嚴峻的環境下，開發商的壓力更大；原本給區域帶來的公配設施因舊改拖延遲遲得不到落實，片區的群眾無法及早享受規劃的公共服務設施落實帶來的便利性；而對政府來說，原本應從項目上收取的地價和稅收也無法收到，因項目所帶動的固定資產投資，包括對經濟的拉動，對就業崗位的提供也無法落實，政府及其所代表的公共利益，其實是受到很大的影響。”

“現在，解決拆遷難有法可依，政府應該依法行政，盡快解決項目拆遷難的問題，不應該久拖不決。”社會各界的專家呼吁，面對南苑新村舊住宅區更新項目困局，政府介入迫在眉睫。

最新進展

政府正式介入主導推進

調解工作卓有成效

隨著業主多次向相關政府部門反映以及在社會各界的關注下，南山中心區停滯了13年的舊改項目，今年終于迎來了新的進展。

3月30日，南山區政府正式發布啟動實施《南苑新村城市更新項目行政調解公告》。至此，困擾南苑新村眾多利益方近13年的舊改難題正式進入行政調解工作。專業人士也針對南苑項目的情況做出了進一步解釋:根據政策《深圳經濟特區城市更新條例》第三十五條規定，“已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積占比或者物業權利人人數占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業主經充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請調解，區人民政府也可以召集有關當事人進行調解。”

現根據開發商提供材料經核實，已簽訂業主比例符合規定要求，且開發商已向有關單位發函申請調解。為貫徹落實《深圳經濟特區城市更新條例》相關規定，及時有效化解市場主體與未簽約業主之間的爭議糾紛，促進社會和諧穩定，啟動行政調解。

“我們當然非常開心、激動，感覺項目終于看到了希望。”南苑項目的業主在得知政府正式啟動行政調解后感慨道，“南苑項目從2010年簽約，2013年搬離，現在都已經快10年了，我沒有想到，盼了一年又一年，現在已經過去了13年，都不知道究竟什么時候我們才能回家?現在聽到政府啟動行政調解，期待今年能看到項目動工，明年就能住上新房!”

除了讓流離失所13年的業主重回家園外，項目建成后，周邊社區的配套、道路系統和教育資源也將得到進一步完善。

城市更新項目涉及城市建設的質量提升，事關千家萬戶的生活改善，關乎大多數已經搬遷業主的合法權益的維護，不應久拖不決。據了解，自3月30日行政調解正式啟動后至今，已有數戶業主成功實現調解簽約，一戶業主正式終止調解。按《更新條例》相關規定，調解終止即按計劃啟動行政征收。

相信南苑新村業主的回遷夢將很快實現。

背景

南苑新村舊改歷史

南苑新村臨近深圳地鐵1號線桃園站，建于1983年，共49棟樓，1300余戶居民，總面積13萬㎡。

◎2010年4月，南苑新村等8個老舊住宅小區被列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，作為深圳城市更新首批8個舊住宅小區改造項目。

◎2010年8月，南苑新村啟動整體改造拆遷補償簽約儀式。

◎2013年1月25日，市規劃國土委第二直屬管理局對外公示編制完成的《深圳市南山區南苑新村城市更新單元專項規劃》(草案)。

◎2019年7月31日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局重啟南苑新村城市更新單元專規草案，并予以公示。

◎2021年9月1日，“南苑之聲”公眾號發布南山南苑新村已簽指標不能轉名的鄭重提醒。

◎2022年11月14日，深圳市規劃和自然資源局發布《南山區南頭街道南苑新村城市更新單元規劃》的公告。