深圳推广二手房“带押过户”模式

原標題：深圳推廣二手房“帶押過戶”模式

(資料圖片僅供參考)

1月5日，深圳市住房和建設局等六部門印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知（以下簡稱“《工作方案》”）。

《工作方案》指出，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進在接受經濟觀察網記者采訪時表示，“帶押過戶”模式是2022年二手房政策里的一項重要的金融探索，從實際操作中不能說全面鋪開，但是對于規避二手房買賣背后的交易風險帶來了積極作用。

“以前各地更多的還是一些自我探索，沒有特別公開的文件。《工作方案》的推出說明深圳是一線城市里比較早推出正式文件的，也體現了政策逐漸從二三線城市向一線城市推進，對于一線城市政策試點的創新具有非常好的啟發意義。”嚴躍進稱。

關于帶押過戶的政策討論，始于2022年三季度昆明的操作。2022年8月2日，昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業務。

2022年9月，深圳也曾經探索了此類模式。9月1日，深圳坪山公證處首次完成“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。從推進的時間節點看，深圳坪山公證處于6月中旬與交易各方簽署了“公證安心付”資金監管（擔保性提存）服務協議。到了7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記注銷，8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作。

除了上面提及的城市以外，包括濟南、南京、福州、無錫、青島等地都有類似的探索。

此外，《工作方案》還指出，在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。

嚴躍進表示，“帶押過戶”此類模式具有兩個積極的意義：第一、破解了“如何讓房東不籌錢償還貸款”的問題。通過此類新操作，房東出售房產的顧慮和籌資壓力減少，這也使得購房者的顧慮和擔憂減少了，這樣二手房的交易自然就變得容易和順暢。第二、此類模式下，交易流程也是在簡化和優化的，甚至可以實現讓買賣、過戶、登記在一日內完成。類似政策和模式自然是親民的、優化的、備受稱贊的。（記者老盈盈）

附：“順位抵押”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。

2.買賣雙方在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。

3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。

4.不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

6.賣方貸款銀行結清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監管機構將資金監管賬戶余額劃轉給賣方。

“雙預告登記”辦理流程

1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。

2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。

3.不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業務審核，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。