重組整一年的綜合型房地產企業——大悅城控股集團股份有限公司(以下簡稱“大悅城”;000031.SZ)盈利乏力，此外，還面臨著借款激增、債務承壓困局。

近日，大悅城公告顯示，2020年前3月大悅城累計新增借款100.21億元，超過2019年末凈資產20%，也遠超2019年前4個月的新增借款數額72.96億元。

根據3月30日大悅城發布的2019年業績報告，截至2019年末，大悅城275.98億元的貨幣資金也不能完全覆蓋其近500億元的短期負債。

借款激增

4月9日，大悅城發布了《關于2020年累計新增借款超過上年末凈資產百分之二十的公告》。公告顯示，截至2020年3月31日，大悅城累計新增借款金額約100.21億元，占2019年末凈資產比例為23.56%;于期末借款余額為約791.37億元。

具體來看，公司披露的新增借款主要為銀行貸款，企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具，委托貸款，分別增加73.95億元、15.01億元、13.69億元，分別占2019年末凈資產比例為17.38%、3.53%、3.22%。另外，其他借款減少2.43億元。

“上述新增借款是基于公司正常經營需要產生的，主要用于公司日常經營及補充流動資金”，大悅城公告表示，“公司將合理調度分配資金，確保借款按期償付本息，上述新增借款對公司償債能力影響可控。”

相較2019年而言，大悅城的2020年前三季度借款金額激增。大悅城2019年前4個月的新增借款數額為72.96億元，才在2018年末凈資產中占比20.43%，且還比2020年前3月少3個百分點。

查閱財務數據發現，截至2019年年末，大悅城凈資產金額為425.41億元，借款余額為691.16億元，平均融資成本為5.225%。在房地產企業里，濱江集團2019年年末借款余額為318.61億元，與之相比，大悅城的借款金額也不低。

負債承壓

對于房企而言，能夠獲得借款是本事，但是也給公司帶來了一定的償債壓力。

根據大悅城2019年年報顯示，截止2019年末，大悅城的貨幣資金僅為275.98億元，其中近6億元貨幣資金所有權或使用權受到限制。

從負債端來看，截止2019年末，大悅城一年內到期的非流動負債為135.91億元、短期借款31.96億元、應付賬款109.51億元、應付職工薪酬5.91億元、應交稅費61.77億元、其他應付款127.73億元，合計472.79億元。大悅城275.98億元的貨幣資金并不能覆蓋公司短期負債。

記者注意到，大悅城2019年末總負債達1406.42億元，資產負債率高達76.78%。

值得一提的是，大悅城還即將迎來大額債券償還到期。根據Wind統計數據顯示，大悅城將有“15中糧01”、“中糧次級”、“中糧優先”3只債券將于2020年8月到期，發行規模合計為35億元，到期應付利息約為6.08億元。

盈利乏力

公開資料顯示，大悅城曾用名“中糧地產”，2018年年末，中糧地產與大悅城地產的重組方案獲得中國證監會審核通過，2019年1月，大悅城地產完成對中糧地產的資產轉讓，成為后者的控股子公司。2019年3月1日，中糧地產更名為“大悅城”。

重組完成后，大悅城成為中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平臺，而大悅城地產則是大悅城旗下主營商業地產的子公司，以開發、經營和管理大悅城為品牌的城市綜合體為主要業務方向。

作為內地首例“A控紅籌”產權整合交易，大悅城重組規模達到144.47億元，是近年來房地產行業規模最大的央企重大資產重組項目，頗受資本市場認可，并獲得太平人壽保險有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司合計24.26億元配融資金。

然而，重組整一年的大悅城的表現并不如人意。2019年，大悅城全年實現全口徑簽約金額(包含權益類項目)710.82億元(操盤口徑為618.54 億元);營業收入337.87 億元，同比增長52%;而扣非歸母凈利潤12.31億元，僅增長0.51%。

大悅城2019年的非經常性損益項目合計11.48億元，其中非流動資產處置損益一項高達14.32億元，出售資產成為其業績上漲的主要動力。

此外，由于房地產價格下跌導致資產減值，重組一年后的大悅城在2019年所確認的資產減值損失里，存貨跌價損失達1.49億元，當期還計提了6875萬元商譽減值損失。

大悅城從2018年開始，其計提的存貨跌價減值準備大幅增加。2016--2017年，該公司確認的存貨跌價損失為476萬元、4581萬元，2018年急劇增加至1.72億元。截至2019年末，大悅城累計計提的存貨跌價減值準備接近3.66億元。

大悅城短期庫存積壓，當下滯重規模高于平均水平。根據克而瑞發布的《2019年房企庫存壓力報告》，截止至2019年底大悅城已竣工存貨占比達到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，且積壓的項目多為商辦等去化難度更高的類型，存在一定的存貨積壓。

需要注意的是，子公司大悅城地產也遭遇著凈利潤下滑的困境。2019年度，大悅城地產實現營業收入總額103.38億元，同比增加27.2%;歸母凈利潤16.36億元，同比下降22.2%。

大悅城地產在財務報告中表示，年度溢利下降，一方面是由于投資物業公允值較2018年大幅減少，另一方面則是為實現擴張導致的銷售成本和融資成本上升。

業績表現也導致了公司股價低迷。截至4月21日收盤，A股大悅城股價5.3元，較去年股價峰值10月16日的8.05元下跌33.91%，市值蒸發117.86億;港股大悅城地產每股0.61港元，相比去年同期，該公司股價幾乎腰斬，市值蒸發超70億港元。

目前大悅城面臨著眾多考驗，在償債和利潤兩端都承壓的情況下，大悅城借助重組實現快速發展的道路仍道阻且長。

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責任編輯：Rex_08