一(yi)項籌備兩年的(de)重組,終于要迎來(lai)上會審核的(de)考驗了。
4月16日(ri),證監會官網消息,寧(ning)波聯合集團股份有限公司(600051. SH,下稱(cheng)寧(ning)波聯合)發行股份購買資產事項(xiang)將于4月22日(ri)上(shang)會。
“從會里的(de)反饋意見和回(hui)復來(lai)看,預計(ji)審(shen)核的(de)重點還將是本(ben)次重組的(de)必要性。”北京某(mou)投行分析人士(shi)表示,“在目前樓(lou)市嚴控(kong)的(de)宏(hong)觀調控(kong)政策下,對(dui)于主(zhu)營收入(ru)為非(fei)房地(di)產(chan)業(ye)務的(de)寧波聯合來(lai)說(shuo),如何以(yi)解決同(tong)業(ye)競爭(zheng)之(zhi)名說(shuo)服并購審(shen)核委(wei)員才是過會的(de)關鍵。”
這意(yi)味(wei)著旨在解決同業競(jing)爭,意(yi)欲提高房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發業務競(jing)爭力的寧波聯合(he),還(huan)得闖(chuang)過“審(shen)核關(guan)”。
實際溢(yi)價為何2.32倍
據了解,2010年榮盛控股取得寧(ning)波(bo)聯(lian)(lian)合(he)控制權(quan)時,曾承諾在收購完(wan)成后啟(qi)動(dong)將(jiang)盛元房產(chan)和(he)已取得的土(tu)地(di)(di)儲(chu)備注入(ru)寧(ning)波(bo)聯(lian)(lian)合(he)的相關(guan)工(gong)作(zuo),做(zuo)大做(zuo)強寧(ning)波(bo)聯(lian)(lian)合(he)的房地(di)(di)產(chan)業務。
不過,這份看似誘人(ren)的承諾卻讓(rang)寧波(bo)聯合(he)等待了八年,期間中國(guo)樓市也從火爆的寬松(song)政(zheng)策轉向至嚴控收緊,曾期待的樓市紅(hong)利已(yi)從身(shen)邊(bian)悄然溜走。
2018年4月(yue),寧(ning)波聯合(he)發(fa)布重組預案,擬向控(kong)股股東榮盛控(kong)股、三元(yuan)控(kong)股發(fa)行股份購買其合(he)計持(chi)有的(de)盛元(yuan)房產(chan)100%股權,標的(de)資產(chan)預估(gu)作價23.03億(yi)元(yuan)。
該項交易旨(zhi)在(zai)解決(jue)控股股東與上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司之間的同業競(jing)爭(zheng)問(wen)題,提高上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司房(fang)地產(chan)開發業務的競(jing)爭(zheng)力。上(shang)(shang)述預案公(gong)(gong)布不久,寧波聯合便收到來自于上(shang)(shang)交所的問(wen)詢函,并逐(zhu)一進行(xing)了回復。
在(zai)之后(hou)的20個月時間里,寧波聯合(he)的重組幾乎是(shi)處(chu)于(yu)停(ting)滯狀態。直到2019年11月23日,寧波聯合(he)才(cai)在(zai)重組進(jin)展(zhan)公告中透露進(jin)展(zhan)緩慢的原因:
由(you)于重(zhong)組交(jiao)易對方(fang)榮盛(sheng)集團和其他方(fang)針對標的資產部(bu)分項(xiang)目(mu)的評估(gu)時點、評估(gu)方(fang)法(fa)、預計銷售價格以及業(ye)績補償承(cheng)諾等細節的論證、協商(shang)耗費時間較長,且(qie)尚未(wei)達成最終一致意見,公司尚未(wei)披露并審議本次交(jiao)易的正式方(fang)案,公司將(jiang)力爭(zheng)于2019年(nian)年(nian)底前召開董事會審議本次交(jiao)易的正式方(fang)案。
“進展緩慢主要是因為交易所對預(yu)案(an)的問(wen)詢暴露出了一些不完(wan)善的地方,需(xu)要對上報會里的草案(an)進一步修改完(wan)善。”上述投行(xing)分析人士稱(cheng),“這也是之后草案(an)大幅調整的主要原因。”
實際上,直到2019年12月3日(ri),寧波(bo)聯合(he)的(de)重(zhong)組(zu)草案才終于(yu)揭開面紗。與此前的(de)預案相比,草案將擬收(shou)購標(biao)的(de)資產(chan)由盛元(yuan)(yuan)房(fang)產(chan)100%股(gu)權,調整(zheng)為(wei)榮盛控股(gu)所(suo)持盛元(yuan)(yuan)房(fang)產(chan)60.82%股(gu)權,交易(yi)價格由23.03億(yi)元(yuan)(yuan)調整(zheng)為(wei)15.01億(yi)元(yuan)(yuan),發行價格由8.57元(yuan)(yuan)/股(gu)調整(zheng)為(wei)8.29元(yuan)(yuan)/股(gu),較12月2日(ri)收(shou)盤價5.88元(yuan)(yuan)溢價40.99%。
同(tong)時,交易對方承諾標的公司在(zai)2020年(nian)至2023年(nian)期間各年(nian)累積(ji)(ji)經審計(ji)扣非歸(gui)(gui)母(mu)凈利潤(run)總額不低于19.27億元。按照標的資產60.82%權益計(ji),也就是說,今后三(san)年(nian)實際上(shang)歸(gui)(gui)屬于寧波聯合的累積(ji)(ji)凈利潤(run)僅為(wei)11.72億元,并非在(zai)草案中一再強調的歸(gui)(gui)母(mu)凈利潤(run)19.27億元。
要是(shi)(shi)對(dui)照15.01億(yi)(yi)元(yuan)的交(jiao)易價格(ge)和11.72億(yi)(yi)元(yuan)的累積凈利潤(run)來看,這(zhe)倒是(shi)(shi)一筆不錯的交(jiao)易,起碼(ma)這(zhe)兩(liang)個(ge)數據看上還(huan)算公道。但是(shi)(shi)進(jin)一步(bu)了解(jie)15.01億(yi)(yi)元(yuan)的交(jiao)易價格(ge)的形(xing)成后,或(huo)許就(jiu)是(shi)(shi)另(ling)外(wai)一回事了。
根(gen)據坤(kun)元(yuan)(yuan)(yuan)評(ping)估(gu)出具的(de)《評(ping)估(gu)報告》(坤(kun)元(yuan)(yuan)(yuan)評(ping)報〔2019〕605 號(hao))顯示,本次評(ping)估(gu)以2019 年6月30日為評(ping)估(gu)基準日,盛元(yuan)(yuan)(yuan)房(fang)產(chan)100%股(gu)權的(de)評(ping)估(gu)值(zhi)(zhi)為24.68億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),較(jiao)2019年6月30 日盛元(yuan)(yuan)(yuan)房(fang)產(chan)經(jing)審計的(de)歸屬(shu)于母公司所有者權益賬面值(zhi)(zhi) 從10.64億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)增值(zhi)(zhi)至14.4億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),增值(zhi)(zhi)率為131.92%,對應(ying)評(ping)估(gu)值(zhi)(zhi)為15.01億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。
不過,這(zhe)里需要著重點指出的是(shi),上述評估增值(zhi)近3個億后,14.4億元的估值(zhi)是(shi)對應標的資產(chan)(chan)盛(sheng)元房產(chan)(chan)100%的權益(yi),而(er)寧波(bo)聯合15.01億元的交易價格只(zhi)收(shou)購了(le)盛(sheng)元房產(chan)(chan)60.82%的權益(yi)。
按照評估基準日,盛(sheng)元(yuan)房產10.64億元(yuan)的(de)(de)實(shi)際(ji)(ji)所有者(zhe)權(quan)益賬面(mian)值(zhi)計算,寧波聯合收(shou)購的(de)(de)60.82%的(de)(de)實(shi)際(ji)(ji)權(quan)益值(zhi)僅為6.47億元(yuan),對應15.01億元(yuan)的(de)(de)交易價格,實(shi)際(ji)(ji)溢價則為2.32倍,并非(fei)上述《評估報告》所強調的(de)(de)131.92%的(de)(de)增(zeng)值(zhi)率(lv)。
大股東債(zhai)務(wu)“甩鍋”
為何(he)寧(ning)波(bo)聯合(he)在(zai)草案和評估(gu)報告中不(bu)詳細披露實際(ji)溢價(jia)倍數?對接下(xia)來的交(jiao)易前后的財務數據對比后,或許能給出答案。
“本(ben)(ben)次(ci)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)標的(de)資產為(wei)盛元(yuan)房(fang)產60.82%股權,交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)價格(ge)為(wei)15.01億元(yuan)。截至2019年末(mo),標的(de)公司(si)(si)所(suo)有者權益(yi)15.42億元(yuan),交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)對方承(cheng)諾2020-2023年累(lei)計(ji)的(de)經(jing)審計(ji)的(de)合(he)并(bing)報表口徑下扣除非經(jing)常(chang)性損益(yi)后(hou)歸屬于母公司(si)(si)所(suo)有者的(de)凈(jing)利(li)潤為(wei)19.27億元(yuan),現有權益(yi)和承(cheng)諾利(li)潤合(he)計(ji)34.69億元(yuan),按照上(shang)市公司(si)(si)持有標的(de)公司(si)(si)比例上(shang)述兩項(xiang)合(he)計(ji)為(wei)21.10億元(yuan),大(da)于本(ben)(ben)次(ci)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)價格(ge)。”寧波聯合(he)解釋稱。
上述歸(gui)屬于(yu)上市公司(si)的(de)(de)現(xian)有權益和(he)承諾利潤(run)合計為21.1億(yi)(yi)元(yuan),看起來(lai)還比15.01億(yi)(yi)元(yuan)的(de)(de)交易(yi)價(jia)格還高(gao)出了6億(yi)(yi)元(yuan)。不(bu)過(guo),對于(yu)寧波聯合來(lai)說,也(ye)需(xu)要付出較大的(de)(de)負債代價(jia)。
反饋(kui)意見回(hui)復顯示,截至2019年年末(mo)標的資產的總負債為(wei)17.19億(yi)元(yuan),其(qi)中(zhong)其(qi)他應(ying)付(fu)11.09億(yi)元(yuan),主要(yao)為(wei)向股(gu)東和關(guan)聯方的無息借(jie)款,用于(yu)自(zi)身和聯營企業的項目開發。
也就是說,這次交易完(wan)成后,大股東成功“甩鍋”上市公司——寧波(bo)聯合將要承擔盛(sheng)元房產的負債義(yi)務(wu)。
“標(biao)的(de)(de)公司(si)(si)、子公司(si)(si)及(ji)聯(lian)營企業現有(you)房地產項(xiang)目(mu)的(de)(de)銷售回(hui)款可(ke)用于償還標(biao)的(de)(de)公司(si)(si)目(mu)前負債(zhai)(zhai)。根據(ju)測算,2020 年-2023 年標(biao)的(de)(de)公司(si)(si)可(ke)獲得的(de)(de)現金(jin)流是主要負債(zhai)(zhai)金(jin)額的(de)(de)3倍(bei),債(zhai)(zhai)務(wu)償還有(you)保障,不會增加上市公司(si)(si)的(de)(de)債(zhai)(zhai)務(wu)負擔。”寧波聯(lian)合稱。
“這(zhe)只是(shi)靜態的(de)對比(bi)。標的(de)資(zi)產(chan)未(wei)來的(de)銷(xiao)售回款的(de)可(ke)獲現金(jin)流(liu),只是(shi)與(yu)目(mu)前的(de)主(zhu)要(yao)負債金(jin)額(e)相對比(bi),有數倍的(de)保(bao)(bao)障。”有房地(di)(di)產(chan)行業分析(xi)人士表(biao)示,“但從其逆市(shi)做大房地(di)(di)產(chan)業的(de)想法來看,如(ru)果并入到(dao)上市(shi)公司后,標的(de)資(zi)產(chan)加大投資(zi)力度其負債額(e)則(ze)會大幅增(zeng)加。到(dao)時候現金(jin)流(liu)還能有數倍的(de)保(bao)(bao)障則(ze)不好說(shuo)了。”
數(shu)據顯示,以(yi)2019年為(wei)例,本(ben)次交易完成后,寧波聯合(he)的總資(zi)產增(zeng)加(jia)(jia)38.64%,達(da)到(dao)110.21億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),增(zeng)加(jia)(jia)額30.71億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan);總負債(zhai)增(zeng)加(jia)(jia)31.29%,達(da)到(dao)67.65億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),增(zeng)加(jia)(jia)額16.2億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan);而歸(gui)屬(shu)母公司所(suo)有者權益增(zeng)加(jia)(jia)35.06%,達(da)到(dao)35.93億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),增(zeng)加(jia)(jia)額9.33億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。
從上述數據可(ke)發現,交(jiao)易(yi)完成(cheng)歸屬于寧(ning)波(bo)聯合(he)的(de)負(fu)債增加(jia)額遠大于其權益增加(jia)額,已接近兩倍。對此,有(you)股(gu)民在股(gu)吧(ba)中質疑道(dao),“盛元房產就是來瓜分(fen)寧(ning)波(bo)聯合(he)的(de)資產!”
寧波(bo)聯合(he)則稱,本次(ci)交易后(hou),標(biao)的公(gong)司(si)(si)為本公(gong)司(si)(si)的控股子公(gong)司(si)(si),標(biao)的公(gong)司(si)(si)全部資產(chan)、負(fu)債(zhai)均納入合(he)并財(cai)務報表的合(he)并范圍,少數股東(dong)擁有(you)標(biao)的公(gong)司(si)(si)的權(quan)益(yi)在少數股東(dong)權(quan)益(yi)中列示,同時受資本結構因素,負(fu)債(zhai)增加額大(da)于(yu)歸屬(shu)母(mu)公(gong)司(si)(si)所(suo)有(you)者(zhe)權(quan)益(yi)增加額屬(shu)正(zheng)常現象。
同(tong)樣以2019年(nian)為例,本次交易完(wan)成(cheng)后(hou)寧波聯合每(mei)股凈(jing)資(zi)產則降幅14.65%,達到7.3元(yuan)(yuan),下降額為1.26元(yuan)(yuan)/股。通常情(qing)況下,每(mei)股凈(jing)資(zi)產被大幅拉低主要是并表后(hou)的負債上升所致(zhi)。
“交(jiao)易完(wan)成后凈資產從8.57變成7.3,每股收益增加2分錢,請問股東們,這交(jiao)易合(he)理(li)么(me)?”網名為“辣使你娃”的股民在股吧中如是(shi)質疑。
顯(xian)然,這一交易是否合理成為市(shi)場議論的焦點,并購(gou)重組審核委將于22日的上會審核中,給出什么答案(an)引人關(guan)注。
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責任編輯:Rex_08