近段時間，多個省市在提振2023年經濟的會議和文件中，把住房消費提振納入到新一年經濟發展的框架之中，住房消費在2023年經濟“拉動力”方面扮演更為重要的角色。

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從2022年下半年開始，國家對于房地產的基調有所調整，即從過去幾年的“防風險、促轉型、打造新模式”，開始轉向“防風險、穩增長、促內需、打造新模式”。穩增長、促內需的權重上升了。在政策上，包括降低利率，房價下跌城市不設下限，退出或收縮行政干預政策，延長貸款集中度管理政策過渡期等，房企再融資開閘等“三支箭”發出。

值得注意的是，據統計，2022年全國(不含港、澳、臺)GDP十強城市中，除了北上廣深外，其余6個城市(重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京)去年均在一定程度上放開對樓市的限購。除此之外，像佛山、東莞等2022年GDP過萬億元的城市，則放開全域限購。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為，“預計后續還將會有更多熱點二線城市跟進，預計除了一線城市外，其他城市或將全面取消限購。”

多個GDP過萬億元城市優化樓市政策

近日，隨著各地陸續公布2022年經濟運行數據，最新的全國(不含港、澳、臺)GDP十強城市排名出爐，其十強分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、武漢、杭州、南京。

值得注意的是，在2022年全國(不含港、澳、臺)GDP十強城市中，除了北上廣深四大一線城市外，其余6個城市在2022年均在一定程度上放開了對樓市的限購。

以重慶為例。2022年12月28日，重慶多部門聯合出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出激活市場有效需求，優化商貸住房套數認定，居民將存量房盤活用作保租房的，可不納入家庭住房貸款套數計算，支持剛需，在渝生活、工作的非本地戶籍的居民及成渝雙城經濟圈川籍居民享受同城待遇，加大貨幣化安置的力度、延長認購期支持家庭“先買新再賣舊”等。

對此，克而瑞分析稱，該項措施進一步降低了外地入渝居民、本地購房人群的買房門檻，擴大了購房人群，對合理改善需求給予支持；并且有助于盤活存量資產，進一步助力“租購并舉”的多體系供給。同時，在成渝一體化發展驅動中，通過貸款政策同城化，擴大客群基底，加深雙城聯動。

而GDP緊隨廣州的蘇州，也在2022年4月放松了二手房限售、限購政策。具體來看，二手房限售時間由5年改為3年；在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內連續滿24個月社保改為累計24個月，同時外地人賣房后2年內，無需社保或稅單可直接購房。

值得一提的是，2022年9月14日，蘇州對非本地戶籍居民購房政策做出調整，外地人在蘇州六區(吳中區、吳江區、姑蘇區、相城區、高新區、工業園區)購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明，但只限購1套。不過，時隔僅一日，蘇州便恢復2022年9月16日之前購房政策，即需要提供三年內連續6個月社保或個稅證明。

彼時，中指研究院指出，在中央堅持“房住不炒”定位的指導下，一二線城市政策優化的力度普遍偏弱，各地高頻小步優化成為2022年以來房地產政策調整的一大特點。

就如成都，2022年“高頻小步”松綁限購范圍，擴大購房人群。2022年12月30日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室《關于進一步明確我市房地產調控政策有關規定的通知》提出，父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨家庭在戶籍對應的限購區域購買一套住房。

而在此前的11月17日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室印發《關于進一步優化區域限購措施的通知》，優化區域限購措施。

除此之外，武漢、杭州、南京2022年均在一定程度上放開了對樓市的限購。

佛山、東莞“一次性放開”全域限購

相比于上述城市的“不斷試探”，2022年GDP過萬億元的佛山和東莞則選擇“一次性放開”。2022年12月9日，佛山市住房和城鄉建設局印發了《佛山市住房和城鄉建設局關于進一步優化房地產調控政策的通知》，明確指出：自2022年12月10日起，在本市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道暫停實施住房限購政策，但須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易。該政策的發布，意味著佛山全域放開了限購。

不久之后，東莞也跟上佛山的步伐，全域不再實行商品住房限購政策。2022年12月26日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知 (東建房[2022] 23號)》，確認從通知發布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區全面暫停實施商品住房限購政策。這意味著東莞堅持6年之久的限購政策全面取消。

值得一提的是，2022年佛山和東莞的GDP分別為12698.39億元和11200.32億元，GDP排名位列廣東21個地級市中的第三、第四名，僅次于深圳、廣州。

關榮雪曾在2022年12月26日就向《華夏時報》記者指出，東莞全面放開限購以及放松限售是深入落實因城施策的調整之舉。

2022年12月15日至16日，中央經濟工作會議在北京舉行。其中，中央經濟工作會議提及，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

除一線城市外，其他城市放開限購是一個大的趨勢。因為限購政策是當年供不應求時代的產物。在供不應求的情況下，如果不限制，房價就會上漲得厲害，所以該政策就一直保持著。

“現在國家房地產的基本性發生了一個根本的逆轉。在這個情況下，除了這兩年的房企債務問題，即保交樓的問題，根本上的問題是供需關系發生逆轉。也就是說現在樓市的需求，特別是那些二、三線GDP萬億元城市的需求在收縮，很多人都已經有房子了，買的人也沒那么多。而且，隨著整個樓市投資的增幅增長(減緩)，這里面的機會也越來越少了，所以說買房的人越來越趨向平緩。這個時候還限購的意義就不大了。”宋丁說道。

東莞市統計局數據顯示，2022年東莞房地產開發投資下降7.9%。同時，克而瑞數據顯示，2022年東莞樓市供應322萬平，同比下降45%；成交267萬平，同比下降43%。在二手房方面，其成交量延續低位態勢，但在政策寬松力度加碼下(限購限售政策的松綁、增值稅免征年限縮減)，有效刺激了下半年二手市場交易持續活躍，呈現企穩態勢，復蘇強度優于新房。

“在東莞之前，西安、杭州、佛山等城市也調整了限購，說明新一輪需求端的紓困政策已經由熱點新一線或二線城市率先開局，在當前房地產市場尚待加速修復的背景下，金融支持房地產政策要應出盡出、因城施策，充分發揮政策積極效應，預計后續還將會有更多熱點二線城市跟進，預計除了一線城市外，其他城市或將全面取消限購。”

數據顯示，西安、杭州、佛山2022年的GDP分別為1.15萬億元、1.88萬億元和1.27萬億元，三座城市的GDP均超萬億元。其中，佛山市人民政府門戶網站公開的數據顯示，2022年佛山房地產開發企業完成投資1956.52億元，同比下降16.5%；其中住宅投資下降16.2%。分地區看，禪城區房地產開發投資同比下降1.0%，南海區下降26.3%，順德區增長1.0%，三水區下降42.9%，高明區下降52.4%。

地產經濟學家鄧浩志在2月5日向《華夏時報》記者指出，放開樓市限購，主要是因為樓市下行引發的問題多了，比方說，房企遇到資金問題、銀行遇到業務增長的問題、購房者面臨資產價格下跌、地方政府面臨財政減少等等，牽一發而動全身，所以重振房地產，提升經濟，解決一系列問題。

那么，放松限購后對當地樓市有何影響？

據觀察，從之前放松限購的城市來看，有些城市在放松限購后短期內當地樓市的成交量明顯得到提振；而有些城市放松限購后，卻沒有帶來明顯影響。像東莞和佛山放開全域限購后，短期來看，對樓市具有一定的刺激作用。

中原地產研究院數據顯示，2023年東莞1月一手住宅成交14萬平(1185套)，同比下降19%；二手住宅過戶1668套，同比上升62%。

2022年12月9日，佛山出臺解除全域限購令。克而瑞數據顯示，2022年12月佛山一手住宅市場的成交量僅次于2022年6月，為2022年第二高。

鄧浩志指出，“效果到目前為止有一點，但不是特別明顯。其實從去年上半年開始，房地產市場就推出刺激政策了，但上半年就如‘猶抱琵琶半遮面’，都是一些很輕微的刺激政策。后續發現問題越來越嚴重，市場不斷下滑，從去年下半年開始進入第二個階段，就是加強刺激。到了去年四季度，二線城市普遍采取很強的刺激政策了，像東莞、佛山直接全面取消限購。所以，去年的上半年基本上沒表現，下半年到年底，開始有一點點表現，這個跟一開始力度不強，也跟出臺強刺激政策比較晚有關系，這是一個關鍵點。”

宋丁也認為，GDP過萬億元的城市松綁限購后，帶來的刺激度是有限的。“即便放開限購之后，并不一定會出現人們想象中的蜂擁而至去買房(的局面)，因為人們的買房欲望已經到了一個低點的位置，即不管限不限購，都不去買了。所以限購的政策就自動失效了，而其取消掉之后，可能也有人來買從而增加一點樓市活躍度。”

2023年會繼續加大樓市刺激力度嗎？

值得一提的是，截至2023年1月底，隨著31個省(區、市)2023年政府工作報告出爐，不少省(區、市)定下了2023年經濟增速目標，數值范圍在4%至9.5%。然而2022年全國GDP增速僅有3%，這也意味著各地2023年GDP增長壓力較大。

在這種壓力背景下，各地會出臺政策進一步刺激樓市嗎？

對此，宋丁表示：“2023年的經濟增長，各個省市提出的目標超過5%，我認為非常正常，因為去年增長都很弱，主要是疫情的干擾，其實2023年絕大多數省市只要正常操作，基本上輕松達到5%，就是因為去年基數太低了。”

同時，宋丁也提到，刺激樓市來促進經濟增長這件事，在很多省市來講是有相關動作的。但是即便是想通過刺激樓市來促進經濟增長，也不一定完全能達到他們想象中的效果。

鄧浩志也表示，“我認為后續可能還會繼續出臺刺激樓市政策。有統計數據顯示，截至到1月31日，已有50省市(縣)出臺53條樓市刺激政策。各地也提到了2023年要支持剛需、改善需求，所以2023年肯定會(出臺)更多(刺激樓市政策)。”

同時，鄧浩志也提到，萬億元GDP城市已經出臺解除樓市限購政策，現在關鍵是一線城市能不能出臺相關刺激樓市的政策。“首先，北上廣深四個一線城市，有接近1億人口。雖然僅僅是四個城市，但是影響范圍很大。其次，二、三、四線城市都是以一線城市作為參考指標。可能會出現一線城市低迷，二、三、四線城市的人就不敢買的情況，這里面存在著龍頭示范效應。所以我認為一線城市(樓市限購政策)有可能會松綁。”

“當然我們現在也看到一線城市低迷，從剛剛過去的春節檔期來看，二、三線城市表現比一線城市好，比方說廣州表現不及佛山好，東莞、惠州的成交量也比深圳要大，活躍度更高。所以，一線城市現在也面臨著客源、資金被分流到周邊城市的情況。如果一線城市能夠適當的放松，會對解決一線城市樓市低迷和帶動二、三線城市有所幫助。”鄧浩志說。

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責任編輯：Rex_07