盡管2023年春天將至，但是始自2022年的“提前還貸潮”仍未平息。

【資料圖】

春節后部分地區大幅降低首套住房商業貸款利率，低至3.7%的水平，引發提前還貸現象愈演愈烈。“我算是后知后覺，想提前還掉一部分住房貸款，在網上一搜，沒想到大家從去年9月份就開始了。”2023年2月，家住沈陽的王園想提前還一部分商業住房貸款，才發現很多人都遇到了還款難的問題。

2月，沈陽地區多家銀行將首套房貸利率下調至3.9%，王園的房貸利率還在5.4%左右，因此他想提前還一部分，以減少月供壓力，但過程依然艱難。

除了房貸利率下行因素外，也有購房者因為缺少好的投資理財機會，存款利率下行而選擇了提前還款。

貸在“高點”的購房者希望降低利率，不少研究人士也在呼吁降低存量房貸利率。但降低存量房貸利率并非易事，各方博弈下，“提前還貸”問題將會如何解決？

搶額度

2月6日上午，王園給貸款的銀行支行打電話，表示想提前還款，被銀行工作人員告知只能排到5月初，并承諾這個時間保證能扣款成功。而線上渠道可以搶3、4月額度，當時工作人員表示沒辦法提前，因為總行有額度限制。

王園認為銀行這個規定不合理，他先后撥打了監管電話、市政府熱線、建行客服電話、金融消費者投訴熱線等，通過不同的渠道反映自己的訴求。

2月7日中午，王園接到該支行負責人電話，告訴他要繼續在線上渠道搶額度，并線下幫他同步登記，并稱會將情況會向總行上報，但具體什么時間能有額度不確定。

8日上午，王園再次接到支行工作人員電話，該工作人員也告訴他這個月額度滿了，不過會盡快跟領導反應問題，并看3、4月有無額度。

10日早上8點多，該支行工作人員稱，線下渠道可在5月1日還款，在這段時間中，如果有與他還款金額差不多、但并未還款的名額，可以讓給他。不過一個小時候后，他在建行APP中搶到了額度，預約扣款時間在3月13日。

經歷過這么多次的溝通，王園終于“搶”到了提前還貸機會，他表示“也算是有點安慰。”

對于為何想提前還貸，王園告訴經濟觀察報記者，“主要是當時在利率的高點貸款，5.4%，利息較高，提前還一部分減輕壓力。”

據記者了解，沈陽地區多家銀行在2月初下調了首套房貸利率，自2月1日起至4月1日，首套房貸利率下調至3.9%。

為了鼓勵居民的剛性購房需求，多個城市的購房政策逐漸寬松，房貸利率下限也有所下調，現在最低已到3.7%。

沈陽便是房貸政策調整較大的城市之一。在2021年中旬，沈陽的首套房貸款利率是5年期以上LPR（貸款市場報價利率）基礎上加65個基點，按照當時LPR，利率在5.3%左右；到了2022年中期，首套住房貸款利率已經降為5年期以上LPR基礎上減20個基點，按照當時LPR，利率在4.25%左右；到近期，降為5年期以上LPR基礎上減40個基點，為3.9%。

而前幾年買房的人，不僅買在房價高點，房貸利率也在“高位”，不少購房者表示房貸利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。這與當地最新的房貸利率相差接近2個百分點，這部分存量按揭用戶，在有存款的情況下，選擇了提前還貸，王園就是其中一位。

5.4%和3.9%的年化利率下，每月還貸金額也有差別。以100萬貸款額，貸款30年、等額本息還款方式為例，5.4%的利率下每月還款5615.31元；3.9%的利率下月供4716.68元，前后相差近900元。

還款差額讓王園等購房者決定提前還貸，以減少房貸利息支出。而且，選擇提前還房貸不僅與近年來房貸利率不斷下行有關，各類投資理財機會的減少，使得提前還貸也變成一種比較好的“理財”方式。

北京近幾年首套房貸利率調整幅度不大，也有貸款購房者選擇了提前還款。在2022年9月，經濟觀察報記者曾采訪過一位在北京工作的人士潘陽，當時她想提前還掉部分貸款，便在建行APP上點進提前還款頁面，卻提示“系統升級”。她咨詢發放貸款的支行時，工作人員稱可以到線下網點還款。

2022年10月初，潘陽成功申請了提前還款，還款日是申請日往后推20天，銀行在11月完成扣款。她告訴記者，還款的過程方便，將還款資金打入還房貸的銀行卡就行了。“我提前還了50萬，月供下降了快3000元。目前感覺月供壓力少了很多，生活輕松了不少。如果今年工資還不錯的話，還可以提前再還一些，有點想這兩三年多努力一下把商貸的部分還完。”2月9日，潘陽告訴記者。

降息潮

不僅是沈陽，包括鄭州、天津、福州、廈門、無錫等二線城市均在春節后迎來房貸降息潮。

珠海地區某國有銀行信貸工作人員告訴經濟觀察報記者，從1月31日起，該地區的首套房貸利率將下調至3.7%。

1月5日人民銀行、銀保監會發布的《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》（以下簡稱“動態調整機制”）中指出，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續三個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

按照動態調整機制，當地政府可自主決定首套住房商業性個人住房貸款利率的下限。以近期調整利率的天津市為例，按照“動態調整機制”和天津市政府調控要求，天津市自2023年1月起執行首套住房貸款利率政策動態調整機制。

根據新規，人民銀行天津分行、天津銀保監局指導天津市市場利率定價自律機制確定：自2023年1月起，本市首套住房商業性個人住房貸款利率下限執行“不低于相應期限LPR-40個基點”(按照當前五年期LPR計算，即為3.90%)。

房貸降息城市名單仍在增加，2月8日，無錫市首套房貸利率由4.1%降至3.8%。根據統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格》計算，自去年9月至11月三個月中，共有38個城市符合上述要求。而此次下調首套房貸利率的城市，大多在這38城名單之中。

截至1月31日，貝殼研究院監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，1月16日統計為19個。其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

據不完全統計，首套利率4.0%的有兩個城市，利率3.95%的有4個城市，3.9%的有9城，3.8%的有12城，首套利率3.7%的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常德。

有分析人士認為，春節銷售數據不及預期是多地首套房貸利率開啟動態調整的原因之一。開源證券分析師齊東表示，2022年統計局房地產銷售數據保持低迷，在寬松政策支持下，2022年12月銷售和投資數據單月降幅收窄。從春節假期兩周市場來看，住宅成交數據暫未走出低谷，多地首套房貸利率開啟動態調整，鄭州首套房貸利率降至3.8％，惠州和韶關階段性取消首套住房商貸利率下限。

齊東認為，后續更多城市房貸利率存在下調空間，成交數據有望持續修復企穩。住建部提出2023年工作重點是穩定預期、防范風險及促進轉型，政策面維持建立市場平穩健康發展的長效機制。預計后續針對剛需和改善的購房需求政策都將持續寬松。

缺資產

“我也希望他們能完成提前還款。我身邊的家人、朋友也想提前還款，他們同樣還不了。”面對急切想提前還款的客戶，有國有大行北方某支行客戶經理表示很無奈，他們受到的是來自銀行與客戶的雙重壓力，領導要求客戶經理解決客戶投訴，客戶的訴求則是盡快完成還款。

上述這家大行的還款周期較長，當地想提前還款的客戶也較多。該客戶經理稱，一般來說，每月總行層面會制定還款額度，各省分行根據客戶情況預約登記向總行申請額度，再逐級分配。很快當月的額度會被搶完，只能繼續往后推延，所以很多客戶的還款需求都會排到幾個月后。

也不是所有銀行提前還款都面臨額度告急的情況。有中信銀行北京某支行個貸業務人士告訴經濟觀察記者，該行的房貸客戶若想提前還款，直接在手機APP端申請即可，一般一個月之內便可以完成扣款，提前還款成功。另有郵儲銀行北京某支行工作人員也表示，該行想提前還款比較方便，北京房貸利率沒有下降太多，因此其支行沒有太多想提前還房貸的客戶。

從全國范圍來看，2022年個人住房貸款增長乏力。數據顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。光大證券首席金融業分析師王一峰認為，按揭貸款增長因居民購房行為放緩和早償率增加而受到沖擊。

記者了解到，在2007年的加息周期中，央行五次提高貸款基準利率，一年期貸款基準利率由6.12%飆升到7.29%。掛鉤基準利率的房貸利率也相應升高，因此，按揭貸款客戶每月都要比加息前多付一部分利息，不少“房奴”選擇提前還款，以減少貸款利息。也曾遇到過銀行拖延時間、設置門檻的現象。

從銀行經營層面，并不希望房貸客戶都提前還款。一位股份行信貸業務人士告訴記者，對于銀行來說，房貸資產對銀行來講是優質資產，不僅資產質量比較高，并且收益也不錯，銀行肯定是不想讓個人提前還，因為提前還了之后，這塊空余出來的額度還要投放出去，銀行才有收益，銀行現在缺的不是額度，而是優質的資產。

除個別地區外，現在各地房貸利率下行是大趨勢，很多銀行存量住房貸款跟新增住房貸款存在息差，“那意味著高收益資產減少了，再投放的收益低。”上述人士表示，尤其近幾年的經濟形勢不太樂觀，所以整體銀行業的經營壓力比較大。

調存量？

在各地下調新發放房貸利率的同時，關于下調存量房貸利率的呼聲再起。下調存量房貸利率并非每年的貸款重定價日時對利率的調整，而是調整存量貸款與LPR的點差。

下調存量貸款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，為應對國際金融危機可能產生的影響，支持居民住房消費、促進擴大內需，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。政策推出后，多家銀行陸續宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折轉為7折優惠。

對于近期社會上熱議的提前還款，是否會調整存量貸款以緩解壓力，一家國有大行支行負責人認為，是否對存量房貸進行調整，可能要看政策層面的要求。另外一家大行的北方分支機構負責人則認為，當前利率市場化趨勢下，可能監管方面不會介入。“一般來說，存量房貸份額比較大的情況下，如果對存量進行利率調整，尤其是當地分行，會面臨非常大的經營壓力，決策流程也會比較長。”

王一峰測算，在極限壓力測試下，若將存量按揭貸款實際執行利率高于LPR的均降至LPR（LPR以下不降），大致影響上市銀行營收增速3個百分點。

上述大行的北方分支機構負責人認為，提前還貸是客戶的正常需求，包括跟客戶簽訂的按揭貸款的合同當中，也存在提前還款的相關條款。現在部分銀行在執行端上，進行時間的延后，可能有當地、上級對于指標的考核壓力有關。但是，提前還款量比較大的幾家銀行肯定不會關閉這個通道，只是想隨著時間逐步消化。

早在今年1月5日動態調整機制發布時，市場就曾預計部分城市首套房貸利率有望再創新低。

當時，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾表示，希望能夠降低存量房貸的利率。他認為，目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續數年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經濟下行等因素，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。“調降存量首套高利率房貸，壓降LPR加點點差，對高利率的剛需購房按揭貸款予以優惠，符合市場各方預期。”王一峰表示。

王一峰認為，受疫情持續影響，部分居民資產負債表受損，而高利率按揭一方面降低了居民資產負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。（記者 胡艷明）

（應受訪者要求，文中王園、潘陽為化名）

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責任編輯：Rex_11