投資摘要：

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每周一談：看好2023 年業主增值服務收入增長2022 年受宏觀經濟、房地產行業下行等因素的影響，物企增值服務表現下滑。

根據中指院發布的《2023 中國物業服務百強報告》，22 年百強物企增值服務收入占比為18.22%，較21 年21.52%下降了3.3pct，增值服務收入于近三年來首次轉負，而轉負原因主要為其中的非業主增值服務業務受房地產行業下行影響較大，房地產開發投資同比下滑嚴重，其中主要的案場及經紀服務收入受到沖擊，基礎物管仍為物企收入的固本之源。

增值服務中業主增值服務前景依舊廣闊，22 年百強企業業主增值服務均值約1.65 億元，同比增長6.57%。業主增值服務一般包括空間運營服務，業主資產運營服務（房屋經紀、美居服務等），社區生活服務（社區零售、家政服務、社區教育、社區養老等）以及其他服務。22 年占比最大的為空間運營服務，空間運營服務收入主要包括停車場運營管理服務、社區傳媒及其他社區空間運營服務，此類業務需求剛性強，受宏觀經濟及地產市場下行等因素影響較小。

上市物企業主增值服務表現較行業百強企業更好，頭部物企業主增值服務收入增長依然較高。22 年上市物企業主增值服務收入增速均值為12.86%，業主增值服務收入超3 億的物企平均增速為23.83%，頭部物企在行業承壓下行下仍保持了增值服務業務的增長。金科服務業主增值收入下滑較大的原因為其超一半的增值服務收入來源于旅居及餐飲業務收入，22 年受經濟影響較大。

22 年隨著行業規模及營收增速的放緩，業主增值服務的發展也呈現新的特點。業主增值服務業務由“從無到有”向“從有到優”發展，形成各具特色的“錦上添花”類業務。

我們認為，物企發展業主增值服務業務空間依然較大，隨著宏觀經濟的向好及居民追求美好生活的預期不斷提升，業主資產運營服務及社區生活服務的需求亦將提升，同時，政策層面鼓勵物企進入生活服務領域，支持家政、養老、托幼、物業等業態融合創新，積極探索“物業+生活”服務模式，我們仍然看好2023 年物企此類業務收入的持續增長。

數據追蹤（5 月15 日-5 月19 日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A 股物業公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年5 月19 日，持有854.89 萬股，較上周下跌13.75%，持股市值1.33 億元。

港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年5 月15 日至5 月19 日，增幅最大的是建業新生活，本周增幅7.52%。降幅最大的是融創服務，降1.32%。持股比例最高為保利物業，為65.67%。持股數量最多為融創服務，為5.85 億股。

投資策略：我們認為目前物業板塊已進入最佳配置期，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發展迅速的建發物業、濱江服務、越秀服務等。

風險提示：地產周期性業務下行帶來的短期業績下滑，外拓增速不及預期，關聯方應收賬款及其他應收款壞賬風險。

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轉自申港證券股份有限公司 研究員：曹旭特

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責任編輯：Rex_22